冷链物流基地建设案例：这个智慧园区为何入驻率仅50%？

当下，有不少物流园区，其硬件堪称一流，然而存在招商艰难的状况，盈利也颇为微薄，而问题的关键核心常常在于，它们仅仅充当了“仓库”这一角色，缺失整合以及赋能产业的能力。

定位模糊陷入同质竞争

园区建设时投入众多，其仓储设施先进，交通网络完善。然而实际运营时其功能限于基础货物存储与周转。单一的定位致使园区与周边同类项目服务高度重叠，陷入价战恶性循环。因无法提供差异化价值，对优质客户吸引力有限，场地空置率高，宝贵硬件资源被严重浪费 。

服务脱节难以创造价值

园区跟入驻企业之间的关系，往往是单纯的地租交易，欠缺更深入的业务联动 。园区管理方极少主动知晓客户的真切痛点，像下游销售渠道开拓、资金周转压力或者供应链优化需求 。这致使园区给出的服务停留在保安、保洁等基础层面，没办法帮客户削减成本或者提高效率 。服务和产业实际需求的脱钩，造成园区难以从客户的成长里分享价值，盈利能力当然薄弱 。

资源孤立缺乏生态联动

一个能成功的园区，应当成为区域产业的连接器，还得是资源池。然而在现实当中，有许多园区，和当地的农业生产基地以及食品加工厂，还有批发市场等，都处于隔离的状态。园区的冷库呢，仅仅只是静态的存储点，没能跟区域的种植周期、加工计划以及销售旺季，形成动态协同。这样一种孤立状态，致使园区没办法整合区域内的产品、信息以及物流需求，非常难以形成规模效应，也难以具备集群优势，对区域的辐射带动作用很是微弱。

向产业生态引擎转型

对困局进行破解所具备的关键之处在于对发展思路予以彻底转变，园区必然要从处于被动状态的“仓储节点”朝着主动的“产业生态引擎”实现升级，这表明园区的核心任务并非再是对仓库进行管理，而是着力去组织区域内的产业链条，园区需要搭建起平台，把分散的农户、合作社、加工企业、经销商等主体连接起来，促使这些主体之间的业务得以合作，借此在整合与调度当中创造出新的价值。

打造开放运营模式

在具体实施之中，应当构建一种“园区 +N”这样的开放模式 ，这里面的“N”能够涵盖金融、科技、数据、品牌等诸多要素 ，就比如说 ，园区能够引入银行 ，依据真实的物流以及贸易数据为中小商户给予供应链金融服务 ，能够整合电商平台资源 ，助力本地农产品拓展线上销售渠道 ，凭借扮演“组织者”这一角色 ，园区能够切实为产业链上的各个环节赋予能量 ，自身也会发展成为不可缺少的产业基础设施 。

延伸服务链条深化整合

园区需主动把服务朝上下游去延伸，向上而言，能够连接产地，给予预冷、分级、包装等产地一体化服务，以此提升农产品商品化率，向下的话，可以直接对接大型商超、连锁餐饮或者电商平台的区域分拨中心，进而减少中间环节，经由贯穿生产、供应、仓储、销售的全链条服务，园区能够更深度地嵌入区域经济，成为提升产业附加值的核心平台，其盈利模式也会从单一租金转变成多元的服务收益。

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